Umowa deweloperska 5 istotnych elementów na które musisz zwrócić uwagę

Umowa deweloperska jest jednym z najbardziej obszernych kontraktów w polskim prawie cywilnym. Odnosi się do procesu tworzenia nieruchomości budynkowej lub lokalowej oraz przekazania jej prawa własności na rzecz osoby trzeciej. Jakie są podstawowe elementy umowy deweloperskiej i o czym należy pamiętać przed jej podpisaniem?

Czym jest umowa deweloperska?

Przez umowę deweloperską powinniśmy rozumieć umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Umowa deweloperska może być zawarta nie tylko przez osoby fizyczne ale także i prawne. Tego rodzaju zobowiązania poprzedzane są najczęściej umowami przedwstępnymi posiadającymi charakter rezerwacji określonej nieruchomości (najczęściej lokalu mieszkalnego).

Treść umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska jest sporządzana przez strony danego zobowiązania, co w praktyce oznacza, że to one kształtują treść takiego kontraktu. Ustawodawca wymaga jednak, aby omawiana umowa posiadała pewne niezbędne minimum treściowe:

  • określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy deweloperskiej,
  • cenę nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej,
  • informację o nieruchomości, na której ma być przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach,
  • określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy,
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
  • określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
  • termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej,
  • zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej,
  • wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy,
  • informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, w szczególności nazwę banku, numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, który je wydał, oraz informację, czy jest ostateczne lub czy zostało zaskarżone, albo numer zgłoszenia budowy oraz oznaczenie organu, do którego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ,
  • termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
  • określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w razie skorzystania z tego prawa,
  • określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały,
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
  • oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią oraz poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa ze stosownymi dokumentami,
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz termin odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
  • informację o zgodzie lub zobowiązaniu do jej udzielenia, o których mowa w art. 25 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym,
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.

Podpisanie umowy deweloperskiej

Złożenie podpisu na umowie deweloperskiej oznacza akceptację zawartych w niej warunków. Ze względu na to, iż tego rodzaju zobowiązania są dosyć skomplikowane, zaś treść samych umów bardzo szeroka warto wcześniej skonsultować się z prawnikiem celem dokładnego sprawdzenia postanowień umownych.

Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co oznacza, że to notariusz czuwa w pierwszej kolejności nad poprawnością i zgodnością z prawem poszczególnych zapisów umownych. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby każda ze stron udała się z projektem danej umowy do swojego prawnika celem jej sprawdzenia jeszcze przed złożeniem ostatecznych podpisów.

Pamiętajmy, że wcześniej wskazane elementy umowy deweloperskiej to zaledwie minimum ustawowe. Strony omawianego zobowiązania mogą dodać do swojego kontraktu szereg innych postanowień, pod warunkiem, że będą one zgodne z prawem oraz zasadami współżycia społecznego.

Pozostałe artykuły